Para analistas, o mercado parece estar em compasso de espera por sinais mais claros sobre a queda da Selic. A taxa básica de juros está há alguns meses em 15% ao ano, seu patamar máximo desde 2006, e as projeções majoritárias apontam para uma diminuição a partir de março do ano que vem.
E mesmo as visões mais otimistas são acompanhadas de ressalvas, com temor de uma possível crise fiscal a partir do ano que vem, após a queda da Medida Provisória 1.303, que visava aumentar a arrecadação. Adicionalmente, alguns componentes da inflação têm mostrado resistência, indicando que o aperto monetário pode se prolongar mais do que o inicialmente previsto.
Nesse cenário, o mercado de FIIs acaba sendo preterido, assim como todo o setor de renda variável, em favor de alocações que buscam na renda fixa uma rentabilidade nominal mais atrativa, devido aos altos juros estabelecidos pelo Banco Central. Porém, simulações realizadas pelo economista-chefe da Suno Research, Gustavo Sung, demonstram que a situação pode ser diferente.
Impostos e inflação afetam retorno real
Os cálculos de Sung consideram que a rentabilidade nominal de investimentos de renda fixa esconde dois fatores: a tributação e a inflação. Investimentos com prazo de até 180 dias possuem uma tributação de 22,5%; de 180 a 360 dias, o imposto diminui para 20%. Essa cobrança é feita na fonte, no momento do resgate, e em algumas modalidades, ocorre de forma antecipada, o chamado “come-cotas”.
O economista simulou os próximos 12 meses considerando a Selic a 15% ao ano até março, com quedas de meio ponto a cada reunião do Copom, até chegar a 12,5% em setembro. Com a projeção de inflação para o período em torno de 4,5% ao ano, a conta resulta em um CDI líquido médio de 0,65% para os próximos 12 meses.
“É uma simulação, com base nas projeções que temos para os próximos meses. A mensagem principal é que há muitos fundos imobiliários que tendem a pagar bem mais do que isso”, explica Sung. De acordo com ele, os FIIs de papel tendem a repor a inflação em suas receitas, repassando o ajuste nos dividendos, enquanto os FIIs de tijolo atualizam os valores de aluguel, geralmente anualmente, conforme a inflação.
Fundos imobiliários mantêm isenção nos dividendos e têm maior liquidez
Outros fatores que podem favorecer os fundos imobiliários nessa disputa com a renda fixa incluem a isenção dos dividendos para pessoas físicas e a maior liquidez do setor. Essa característica varia entre os diferentes ativos, mas, em geral, é relativamente fácil para o investidor se desfazer de uma posição.
Por outro lado, as aplicações mais rentáveis em renda fixa costumam ter prazos mais longos, onde o capital fica preso e um resgate antecipado, em caso de imprevistos, pode afetar significativamente a rentabilidade.
A isenção dos dividendos chegou a ser ameaçada no texto inicial da MP 1.303, que previa a tributação de 5% na fonte. No entanto, a medida foi alterada durante a tramitação e não teria sido aprovada nem caso a MP tivesse passado.
Nesse contexto, alguns FIIs se destacam na distribuição recorrente de dividendos, como o SNEL11, da Suno Asset, que investe em usinas fotovoltaicas e vai pagar R$ 0,10 por cota na próxima sexta-feira (24), com rentabilidade anualizada calculada em 15,09%. Outros fundos da casa aumentaram sua distribuição, como o SNFF11, que vai pagar R$ 1,10 por cota, apresentando um yield anualizado acima de 20%, com um aumento de mais de 50% em relação à distribuição feita em setembro.
Analistas ressaltam que os dividendos atuais devem ser um dos fatores a serem observados antes de uma alocação em fundos imobiliários. O investidor deve atentar para o trabalho do time de gestão e analisar cuidadosamente o portfólio de ativos, sejam financeiros ou de tijolo, para tentar prever possíveis impactos na distribuição de rendimentos e, dessa forma, buscar a melhor rentabilidade.
