O investidor que manteve posição em fundos imobiliários (FIIs) em 2025 tem motivos para comemorar.
O IFIX, índice que reúne os principais fundos listados na B3, acumula alta superior a 15% no ano, segundo levantamento da Quantum Finance. O desempenho é impulsionado pela demanda por renda passiva e pela expectativa de afrouxamento monetário, que se aproxima.
Ao contrário de anos anteriores, o movimento atual é liderado por fundos de tijolo, que investem em ativos físicos como galpões, shoppings, escritórios e propriedades rurais.
Essa categoria teve alta de 15,45% desde janeiro, superando os fundos de papel, que acumulam +11,82% no mesmo período.
Fundos rurais, shoppings e logística lideram ganhos
Entre os segmentos de tijolo, os fundos rurais são os que mais se destacam em 2025, com alta de 21,44%. Em seguida, estão os shoppings centers, com +17,19%, e o setor logístico, que acumula +16,52%.
Nos shoppings, a performance está relacionada à recuperação da economia e do consumo, além de resultados operacionais mais sólidos das administradoras.
O setor logístico é beneficiado pela alta taxa de ocupação dos galpões e pelo crescimento do e-commerce.
Com taxa de vacância próxima de 5%, o menor patamar da história, esse segmento mantém pressão altista sobre os aluguéis, especialmente em regiões perto de grandes centros de distribuição.
O rali pode perder força?
No entanto, alguns especialistas apontam que o ciclo de valorização pode não continuar nesse ritmo.
Para Vinícius Araújo, da TRX Investimentos, existem sinais de saturação em parte do mercado, especialmente entre os fundos que já aproveitaram o otimismo com a redução das taxas de juros.
“O desempenho recente reflete uma antecipação do ciclo de recuperação. Se o Banco Central atrasar os cortes ou houver choques externos, podemos observar ajustes no curto prazo”, afirma Araújo.
Ele também menciona riscos regulatórios e mudanças estruturais que podem afetar o setor imobiliário, como revisões contratuais, aumento da vacância em certos nichos e desaceleração no crédito corporativo.
“É importante destacar que, apesar do bom momento, o cenário continua desafiador. A diversificação entre fundos de papel e de tijolo é a estratégia mais equilibrada”, acrescenta.
A disputa entre renda e valorização
Um aspecto relevante no comportamento dos FIIs em 2025 é o perfil do investidor. Com a renda fixa oferecendo retornos atrativos, parte do público tem migrado para fundos que equilibram dividendos consistentes e potencial de ganho de capital, como os de logística e shoppings.
Os fundos de papel, voltados para títulos de crédito imobiliário (CRI), permanecem atrativos pela previsibilidade de rendimentos, mas perdem espaço no curto prazo em comparação à valorização mais expressiva dos fundos de tijolo.
O que esperar daqui para frente
Com o IFIX atingindo máximas históricas e a Selic com expectativa de queda, analistas acreditam que o setor imobiliário ainda tem espaço para crescer, embora de forma mais moderada.
“Ainda há potencial para mais ganhos, mas é momento de uma seleção criteriosa de fundos. O mercado está mais exigente em relação à qualidade de ativos, gestão e previsibilidade de rendimentos”, destaca Araújo.
No médio prazo, a recuperação dos investimentos em infraestrutura e logística, junto à redução gradual das taxas de juros, tende a manter o otimismo sobre o setor.
