A BRM Asset iniciou a oferta pública da 1ª emissão de cotas do BRM Minha Casa Minha Vida FII III (MCMV11 e MCMV15), fundo imobiliário focado em empreendimentos enquadrados no Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV). A captação inicial é de R$ 250 milhões, podendo chegar a R$ 312,5 milhões com o lote adicional de até 25%.
O valor da cota foi definido em R$ 100, já considerando o custo de distribuição de R$ 3,28 por cota. A oferta é realizada sob o regime de melhores esforços, com coordenação de Itaú BBA (líder), BTG Pactual e Oriz.
O fundo terá prazo de duração de cinco anos, prorrogáveis por mais dois, e funcionará como condomínio fechado. As cotas serão listadas na B3, mas não terão negociação durante os primeiros 36 meses, período previsto para as chamadas de capital do veículo, evitando variações de cota a mercado.
A oferta é destinada a investidores qualificados e vai até o dia 30 de outubro. O investimento mínimo estabelecido para participação é de R$ 50 mil.
Minha Casa Minha Vida como oportunidade de investimento
O programa Minha Casa Minha Vida consolidou-se como o segmento mais resiliente do mercado imobiliário brasileiro.
A estrutura de financiamento incentivado do programa habitacional blinda investidores e compradores de eventuais oscilações macro e microeconômicas.
Enquanto empreendimentos tradicionais enfrentam desafios em cenários de juros elevados, este segmento permanece estável e continua atraindo investimentos consistentes da indústria da construção civil, graças aos subsídios governamentais, que asseguram condições de financiamento atrativas e acessíveis tanto para empreendedores quanto para consumidores finais, mitigando os efeitos de variações nas políticas monetária e fiscal, assim como de eventos internacionais.
A combinação entre alta demanda, sustentada por um déficit habitacional que atinge cerca de 6 milhões de famílias brasileiras, e ciclos de desenvolvimento acelerados cria um ambiente de previsibilidade operacional raro no setor.
As 3 construtoras de capital aberto que tiveram a maior alta de lucro nos últimos 5 anos atuam diretamente no segmento econômico e protagonizaram as maiores expansões no mercado imobiliário na última década, evidenciando a solidez da tese.
Para investidores, o acesso direto a esse motor de crescimento, por meio de uma estrutura pulverizada e com múltiplas camadas de proteção de capital, representa uma oportunidade de posicionar-se no segmento que redefine os padrões de rentabilidade e consistência do setor imobiliário nacional.
Estrutura do novo fundo e retorno esperado
O MCMV11/MCMV15 pretende investir majoritariamente em projetos localizados no Distrito Federal, Goiás e Santa Catarina, por meio de estruturas de permuta financeira, equity puro e equity com subordinação do sócio, mecanismo que busca reduzir o risco para o cotista.
O fundo trabalhará com três tipos de estrutura de investimento:
- Permuta Financeira, em que o fundo adquire o terreno em troca de um percentual da receita do empreendimento e o incorporador assume um compromisso de pagamento de fluxo mínimo;
- Equity Preferencial, que assegura retorno prioritário ao fundo até atingir o patamar-alvo;
- Equity Puro, em que o FII participa do mesmo risco e retorno do incorporador.
A taxa interna de retorno (TIR) alvo é de 20,5% a.a. para a subclasse A, que conta com integralização à vista e 22% para a subclasse B, que conta com integralização por chamadas de capital, valores líquidos para o cotista.
Gestão e público-alvo
O MCMV11/MCMV15 é gerido pela BRM Asset Ltda., tendo o BTG Pactual como administrador. O foco do fundo são empreendimentos residenciais no segmento econômico, que contam com incentivos de programas governamentais de habitação.
Segundo o material da oferta, os investimentos serão feitos por meio de sociedades com cerca de 10 incorporadoras parceiras com histórico de atuação e reputação validada pela gestora. Quatro delas já possuem acordos assinados com o fundo.
Os investidores devem ficar atentos aos fatores de risco. Para tomar qualquer decisão de investimento, é importante ler o prospecto e os materiais da oferta.
