O fundo imobiliário GGRC11 anunciou a conclusão de sua 10ª oferta de emissão de cotas, com captação de R$ 693.328.657,56. Foram emitidas 61.793.998 novas cotas, ao preço unitário de R$ 11,19. A tendência é que o patrimônio líquido do FII chegue a R$ 2 bilhões, assim que as alocações e as negociações em andamento forem concluídas.
A maior parte das novas cotas foi entregue diretamente como pagamento pela aquisição de novos imóveis para o fundo, mecanismo formalmente conhecido como “compensação de créditos por meio de cotas” e popularmente chamado de “troca de cotas”.
Uma das negociações foi anunciada na última sexta-feira (24): a aquisição de um condomínio logístico em Seropédica (RJ). O valor da operação é de R$ 67,99 milhões, e o fundo sob gestão da Zagros Capital já passa a receber um aluguel mensal de aproximadamente R$ 520 mil.
A negociação ocorreu por meio da compra de todas as ações de uma Sociedade de Propósito Específico que detém a propriedade do imóvel, localizado no km 204 da Rodovia Presidente Dutra. O empreendimento possui uma área total de 710 mil metros quadrados e 39,7 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL) já construída, atualmente locada para as empresas Granado, EPL e Embelleze.
Em fato relevante, o GGRC11 informa que o projeto do condomínio prevê a construção de mais cinco módulos de galpões logísticos, o que aumentará a ABL total para cerca de 185 mil metros quadrados quando o ativo estiver completamente desenvolvido.
GGRC11 busca “alternativa” à falta de liquidez
A troca de imóveis por cotas foi uma solução encontrada pelas gestoras para expandir em um cenário adverso, onde juros altos dificultam a captação de novos recursos e os preços de mercado, descontados em relação ao valor patrimonial, dificultam a realização de ofertas convencionais, com a alocação direta de dinheiro.
Nesses casos, o vendedor do imóvel mantém parte da propriedade indireta, por meio das cotas do FII, e continua a receber parte do aluguel por meio dos dividendos. O tema foi abordado em um painel durante o FII Experience 2025, promovido pela Suno, com a presença de executivos das principais gestoras do país.
Pedro Van Der Berg, CEO da Zagros, afirmou que a empresa viu a modalidade de troca de cotas como uma estratégia de consolidação, em que o GGRC11 buscou adquirir portfólios completos de alguns fundos, além de imóveis pertencentes a FIIs monoativos, que possuem apenas um imóvel no portfólio. Um exemplo disso é o imóvel logístico locado à Renault em Quatro Barras (PR), que pertencia ao fundo imobiliário VTLT11 e foi adquirido por cerca de R$ 215 milhões, em uma transação concluída na semana passada.
