A Suno promoveu na quarta-feira (22) o FII Experience 2025, o maior evento de debates sobre o mercado de fundos imobiliários. Especialistas, investidores e representantes das maiores gestoras do país participaram para discutir tanto aspectos gerais e macroeconômicos quanto as condições específicas de cada segmento.
Na conversa sobre os FIIs de papel, um dos temas foi o desconto dos preços em relação ao valor patrimonial, mesmo num momento em que muitos fundos vêm pagando dividendos robustos, acima de 1% ao mês. Para Rodrigo Possenti, da Fator, gestora do VRTA11, a expansão do mercado a partir de 2017 tornou mais comuns operações de high yield que não tinham a estruturação adequada e começaram a apresentar problemas de inadimplência. Isso gerou uma crise de confiança que ainda impacta as cotações dos fundos. Além disso, a Selic elevada continua atraindo muitos investidores para a renda fixa”, explicou o gestor.
Artur Camargo, da Éxes, gestora do EXES11, afirmou que as gestoras buscam reduzir ao máximo os riscos de inadimplência, os quais estão presentes em todos os setores do mercado financeiro. Ele explicou que um dos caminhos para ter mais segurança nas aquisições foi criar uma securitizadora própria, permitindo a estruturação de operações e o acompanhamento mais próximo e seguro dos devedores. “Você consegue detectar e resolver eventuais problemas antes que se tornem grandes demais”, apontou.
Na discussão sobre FIIs de shopping, o portfolio manager da XP Asset, Pedro Carraz, destacou que a gestora vê os shoppings como um ativo para investimento de longo prazo, onde os bons produtos devem ser avaliados com cautela. Por isso, conforme mencionou, o XPML11 não hesita em realizar compras com preço mais elevado ou cap rate nominal inferior à média. “Às vezes, a negociação vale a pena com o passar dos anos”, afirmou o especialista.
Rafael Teixeira, gestor de Real Estate da Vinci Compass, que atua no mercado com o VISC11, destacou que os resultados dos shoppings têm demonstrado grande resiliência desde 2022, após o fim da pandemia de Covid-19, com dados crescentes de receita e queda de vacância. “Com isso, entendemos que o atual desconto das cotas de FIIs em relação ao valor patrimonial uma hora vai acabar, provavelmente à medida que a Selic for baixando”, avaliou o executivo.
FII Experience debate troca de cotas por imóveis
A recente tendência de troca de cotas de novas emissões por imóveis foi discutida como uma forma de inovar em um cenário de juros altos e pouca liquidez. Gabriel Barbosa, head de Asset management da TRX, gestora do TRXF11, afirmou que a ideia tem sido bem recebida pelo mercado, inclusive por vendedores interessados em se tornarem investidores. “Temos proprietários de imóveis que passaram a nos procurar para oferecer novos negócios nesse formato”, contou.
Rodrigo Abbud, head de Real Estate do Patria, gestora com mais de 20 FIIs no portfólio, disse que a demanda do mercado levou as gestoras a buscarem soluções criativas para a dificuldade de captação de recursos. “Essas negociações mostram a maturação do mercado, e por isso os FIIs devem ser criteriosos na seleção dos ativos a serem adquiridos; não dá para sair comprando qualquer coisa”, esclareceu.
Pedro Van Der Berg, CEO da Zagros Capital, gestora do GGRC11, comentou que a empresa adotou a modalidade de troca de cotas em 2022, buscando uma estratégia de consolidação de fundos, adquirindo completamente os ativos de alguns fundos, muitos deles monoativos, com apenas um imóvel no portfólio. “Esses FIIs tendem a perder espaço ao longo do tempo, devido à concentração excessiva, e temos observado resultados positivos com essas aquisições”, avaliou.
No painel sobre renda urbana, os gestores destacaram a possibilidade de modificação dos imóveis, que podem variar entre logísticos e grandes lojas de varejo, dependendo das necessidades do mercado e das características da região. Alexandre Rodrigues, sócio e gestor da Rio Bravo, explicou que o RBVA11 tem enfrentado o desafio de alterar o perfil do portfólio, que tinha uma forte concentração em agências bancárias. “Temos um imóvel que praticamente triplicou de valor de mercado ao deixar de ser um banco, locado ao Santander, e ser convertido em supermercado”, relatou.
Gustavo Asdourian, CEO da Guardian, gestora do GARE11, informou que a empresa avalia a possibilidade de reaproveitar um terreno ocupado pelo Pão de Açúcar, visando uma incorporação que pode dar lugar a um edifício residencial. “Essa obra poderá ocorrer sem que a loja deixe de operar, mesmo quando o edifício estiver pronto”, explicou o gestor, ressaltando que as gestoras precisam atentar às regulamentações locais.
Fábio Carvalho, sócio e diretor financeiro e de investimentos da Alianza, mencionou que a conversão de imóveis em Data Centers é mais complexa. O ALZR11 foi um dos pioneiros do setor no Brasil, com a aquisição de um imóvel destinado a esse uso em Porto Alegre (RS). Contudo, segundo o executivo, imóveis voltados ao processamento de dados apresentam várias necessidades específicas, como demanda por energia e conexão de internet por fibra óptica. “As empresas do setor pagam caro, mas exigem especificidades técnicas muito detalhadas”, relatou durante sua participação no FII Experience.
